Każdy profesjonalny inwestor powinien przede wszystkim kierować się rachunkiem ekonomicznym i obliczeniami. Oczywiście nie każdy miał na studiach matematykę finansową – dlatego przydatnym narzędziem...

Każdy profesjonalny inwestor powinien przede wszystkim kierować się rachunkiem ekonomicznym i obliczeniami. Oczywiście nie każdy miał na studiach matematykę finansową – dlatego przydatnym narzędziem każdego inwestora jest kalkulator finansowy i kilka pojęć które pomogą zrozumieć istotę inwestowania pieniędzy.

Podstawowymi pojęciami w inwestowaniu są : wartość obecna i przyszła inwestycji. Pozwalają one ocenić czy dana inwestycja ma sens ekonomiczny.

Wartość obecna (present value – PV) jest to wartość otrzymana lub zapłacona dzisiaj, lub wartość pieniężna rozpatrywana z punktu widzenia dnia dzisiejszego.

Wartość przyszła (future value- FV) jest to wartość otrzymana lub zapłacona w przyszłości, lub wartość pieniężna rozpatrywana z punktu widzenia pewnego momentu w przyszłości.

Większość z nas wie, że 100 zł dzisiaj ma inną ( większą ) wartość niż 100 zł za rok – inaczej mówiąc 100 zł za rok jest mniej warte niż 100 zł dzisiaj. Jest to spowodowane kilkoma czynnikami :

  1. Inflacją która „zjada „ siłę nabywczą pieniądza
  2. Ryzykiem inwestycyjnym
  3. Przedkładaniem bieżącej nad przyszłą przyjemność konsumowania
  4. Możliwość zainwestowania pieniędzy

W związku z tym 100 zł za rok z zasady będzie musiało uwzględniać powyższe czynniki, co spowoduje, że oczekujemy „gratyfikacji „ w postaci zysku z odroczonej konsumpcji.

Niestety często przed podjęciem decyzji inwestycyjnych zapominamy o liczbach nie mówiąc już o korzystaniu z kalkulatora finansowego. Nie myślimy o tym jak ważny jest sposób finansowania inwestycji.

Podejmując decyzję kierujemy się intuicją, modą czy znanymi nam ( ale nie zawsze najlepszymi ) sposobami finansowania co prowadzi często do fatalnych skutków.

Z pojęciem wartości obecnej i przyszłej wiąże się również inne, które w tym artykule pominę tj. koszt kapitału, stopa zwrotu czy procent składany.

Żeby lepiej zobrazować pojęcia wartości bieżącej i przyszłej dokonajmy porównania inwestycji : 100 tys zł zapłacone dzisiaj ( gotówką ) czy 250 tys. zł ( 230 tys ) zapłacone za 30 lat ( rozłożone na płatności miesięczne ) przy założeniu wzrostu wartości pieniądza w czasie 3 %, cenie inwestycji 100.000 zł dzisiaj.

 

Cena inwestycji 100.000 zł ( 100 % gotówka ) 250 tys zł ( 10 % gotówka, reszta w płatnościach miesięcznych po 625 zł przez 30 lat )
Zapłacone dzisiaj 100.000 zł 25 tys. pierwsza wpłata
Po 30 latach wartość inwestycji 242.726,25 zł 242.726,25 zł / 0 zł
Koszt inwestycji po 30 latach 242.726,25 zł 242.726,25 zł
Zyski z inwestowania wolnej „ niezapłaconej „kwoty ( zysk roczny 7 % przez 30 lat) 0 zł 513.827,22 zł
Różnica 0 zł  + 263.827,22 zł

 

Jak widać na powyższym przykładzie zdecydowanie lepszą opcją będzie zapłacenie 250 tys. zł w przyszłości niż zapłacenie 100.000 zł dzisiaj.

Nie dość, że zainwestowana kwota zwróci się ( inwestycję będziemy mieli za darmo ) to jeszcze otrzymamy ponad 263 tys. zł nadwyżki z inwestowania „ wolnych „ niezapłaconych pieniędzy.

Większość inwestorów robi tutaj zasadniczy błąd nie rozumiejąc ( a wręcz myląc pojęcia ) pojęć wartość obecna i przyszła inwestycji.

Pytając o wartość inwestycji i słysząc odpowiedź 250 tys. uważa, że jest to cena przekraczająca 2,5 krotnie wartość rynkową inwestycji ( bo przecież wartość rynkowa to dzisiaj 100 tys zł ).

Błąd polega na tym, że w drugim przypadku cena to tylko 25 tys. zapłacone dzisiaj ( czyli czterokrotnie mniej niż w pierwszym przypadku ). Całkowitą cenę ( 250 tys ) zapłacimy dopiero za 30 lat ) – a w tym czasie możemy obracać gotówką i z zysku spłacać inwestycję.

Zdaje się jednak, że Polacy wybiórczo podchodzą do tego zagadnienia.

Jeśli biorą kredyt to nie twierdzą, że przepłacają za inwestycję/nieruchomość ( choć z odsetkami zapłacą przecież 2,5 razy tyle ile jest ona warta).  No właśnie zapłacą – ale dopiero za 30 lat.

I potrzeba do tego zdolności kredytowej, płaci się odsetki i nie można negocjować warunków.

W 2014 r w Polsce zostało udzielonych prawie 180 tys. kredytów zabezpieczonych nieruchomością na łączną kwotę 38 mld zł. Tyle osób/ rodzin dostało kredyt. A ile go nie otrzymało pomimo, że się starali ?

Gdyby tylko 10 % z tej ilości to wychodzi na to, że 18 tys. osób chciało kupić nieruchomość ale jej nie kupiło ( w rzeczywistości zapewne drugie tyle wnioskujących nie otrzymuje kredytu ).

Tak więc rocznie jest 180 tys. osób/ rodzin które chce ale nie może kupić nieruchomości.

Ten rynek wart jest więc 38 mld zł rocznie – sporo.

Jeśli deweloperzy czy osoby prywatne ( sprzedający ) zainteresowaliby się tym sporym „ tortem „ mogłoby się okazać, że banki są nam nie potrzebne ( albo częściowo niepotrzebne ).

Bo gdyby Polacy zobaczyli, że nie muszą mieć zdolności kredytowej ani nie muszą płacić odsetek a przy tym wzorem amerykańskim, w przypadku kłopotów w spłacie nikt nie będzie ich ścigał do końca życia za ewentualny dług – to na pewno rozważyliby poważnie takie rozwiązanie.

Oczywiście wymagałoby to edukacji zarówno kupujących jak i sprzedających, wypracowania wzorców działania i „ przekonania się „ do sprawdzonego modelu finansowania a także wykorzystania do tego wielu różnych kanałów dotarcia do świadomości ludzi.

Już dzisiaj dokonuje się w Polsce wielu tego typu transakcji ( co mogą potwierdzić notariusze ). Mogłoby być więcej – ale to już zależy tylko od nas.

Read it in english version: http://www.businessmantoday.us/the-value-of-cur…o-not-know-about/

Krzysztof Sadecki

Krzysztof Sadecki