“Nie ma znaczenia za ile chcesz mi sprzedać swoją nieruchomość pokaż mi tylko sposób finansowania jej albo zgódź się na mój sposób”
Robert Kyiosaki
Jednym z 5 kluczowych elementów udanej inwestycji i zakupu nieruchomość jest sposób jej finansowania. Bo nawet jeśli znajdziemy okazję która spełnia pozostałe 4 warunki ( lokalizacja, stan nieruchomości, motywacja sprzedającego i cena ) to jeśli nie mamy na nią pieniędzy ( a właściwie zapewnionego sposobu finansowania ) – transakcja nie dojdzie do skutku.
Wiedzą to profesjonaliści działający na tym rynku. Piszą o tym również autorzy literatury inwestycyjnej tacy jak np. Robert G. Allen czy Robert Kiyosaki.
Sposób finansowania to klucz od sukcesu w zakupie nieruchomości na własne potrzeby czy jako inwestycja.
Polacy finansują nieruchomości tylko na dwa znane sposoby :
- Całkowicie gotówką ( w ok. 30 % ) lub
- Kredytem bankowym ( w ok. 20 % ) lub
- Hybrydą obydwu sposobów – ( ok. 40 %)
co daje łącznie ok. 90 % rynku. Innych sposobów nie znamy.
Istnieje jednak mało znany sposób finansowania, który daje zdecydowanie lepsze rezultaty i umożliwia zakup nieruchomości za ułamek jej wartości. Sposób ten funkcjonuje ( jak na razie ) w środowisku profesjonalnych inwestorów ( i świadomych inwestorów indywidualnych ) – ale dostępny jest dla każdego kto potrafi zobaczyć w nim potencjał.
Nie wymaga on dużej gotówki ( a czasem nawet w ogóle nie trzeba jej mieć ), zdolności kredytowej ani pomocy banku. Sposób ten jest popularny na zachodzie – szczególnie w USA. U nas stosowany przez niewielką ilość kupujących/inwestorów ( ok. 0,01 % populacji).
Gdyby tak zamiast różnych programów rządowych „ wspomagających „ nabywców nieruchomości ( a tak naprawdę wspomagających banki ) wykorzystać ten sposób każdy mógłby kupić nieruchomość. W Polsce nie byłoby problemu mieszkaniowego .
A każdy inwestor mógłby zacząć swoją inwestycje od dzisiaj zamiast budować latami swoją zdolność kredytową. Szczególnie, że najwięcej osób poszukujących nieruchomości ( do zamieszkania ) to osoby w wieku 26-30 lat – często bez oszczędności, z niską zdolnością kredytową lub nawet jej brakiem.
A sposób ten to – współfinansowanie przez sprzedającego.
To sposób inwestowania niewielkiej ilości własnych pieniędzy przy maksymalnej ilości środków zaangażowanych w inwestycję ( cudzych – sprzedającego).
To inwestowanie przy pomocy cudzego kapitału na własne potrzeby z wykorzystaniem działania czasu, który działa na korzyść inwestora.
Upraszczając właściciel nieruchomości ( sprzedający ) rozkłada cenę kupującemu na płatności w określonym przedziale czasowym.
Oto dwa przykłady – porównujące wyniki inwestorów korzystających z tej metody w zestawieniu z klasycznymi inwestorami ( gotówka lub kredyt ).
Przykład I
Źródło : opracowanie własne finfree ltd
Jak widać inwestor gotówkowy nie jest w stanie osiągnąć wyniku inwestora korzystającego z opisywanej metody. Jego zysk jest zdecydowanie niższy i wymaga dużych nakładów finansowych.
W II przykładzie porównanie dotyczy inwestora biorącego kredyt. I tutaj widać jeszcze gorsze wyniki tegoż inwestora z powodu konieczności poniesienia dodatkowego kosztu pieniądza (odsetek ) nie wspominając o konieczności posiadania zdolności kredytowej.
Źródło : opracowanie własne finfree ltd
W Polsce dokonuje się coraz więcej takich transakcji – z kilku powodów. Po pierwsze coraz większej świadomości inwestorów ( kupujących jak i sprzedających ), po drugie braku gotówki lub zdolności kredytowej ( czyli właśnie braku lub zmniejszającym się dostępie do tradycyjnych form finansowania ).
Dzięki tej metodzie korzyści odnoszą obie strony transakcji :
- Sprzedający – ponieważ może szybko sprzedać swoją inwestycję, uzyskać większą cenę oraz przepływ finansowy na wiele lat.
- Kupujący – większy zwrot z inwestycji niż przy tradycyjnym finansowaniu, brak potrzeby obciążania zdolności kredytowej, brak potrzeby ujawniania własnych zobowiązań/ długów (KRD ), powtarzalność procesu inwestycyjnego , większa możliwość negocjacji niż w banku ( większa elastyczność )– np. zawieszania płatności, wielkości płatności, zabezpieczeń itp., możliwość uzyskania lepszych warunków finansowych niż w banku rata nierynkowa, szybszy proces nabywania i sprzedaży ( łatwość sprzedaży ), możliwość osiągnięcia większej skali inwestycji lub czasami w ogóle umożliwienie wejścia w inwestycję, brak konieczności angażowania środków własnych, możliwość uwolnienia kapitału zamiast jego zamrożenia. Metoda powinna być stosowana wtedy gdy wystąpiłby brak zysku ( lub zbyt niski zysk ) w przypadku innych form finansowania.
Oprócz tego metoda ta daje lepsze rezultaty niż tradycyjne negocjowanie ceny w dół, ponieważ cenę nieruchomości ( nawet jeśli byłaby wyższa ) zapłacimy dopiero za jakiś czas ( w zależności od tego jaki okres spłaty wynegocjujemy ).
Dlatego w tym przypadku sprawdza się powiedzenie : „ okazja polega na tym, że widząc to co wszyscy inni, dostrzega się to czego nikt nie zauważył. ”
Read it in english version: http://www.businessmantoday.us/a-little-known-m…se-of-real-estat/
