Mało znany sposób finansowania zakupu nieruchomości Mało znany sposób finansowania zakupu nieruchomości
“Nie ma znaczenia za ile chcesz mi sprzedać swoją nieruchomość pokaż mi tylko sposób finansowania jej albo zgódź się na mój sposób” Robert Kyiosaki... Mało znany sposób finansowania zakupu nieruchomości

“Nie ma znaczenia za ile chcesz mi sprzedać swoją nieruchomość pokaż mi tylko sposób finansowania jej albo zgódź się na mój sposób”

Robert Kyiosaki

Jednym z 5 kluczowych elementów udanej inwestycji  i zakupu nieruchomość jest sposób jej finansowania. Bo nawet jeśli znajdziemy okazję która spełnia pozostałe 4 warunki ( lokalizacja, stan nieruchomości, motywacja sprzedającego i cena ) to jeśli nie mamy na nią pieniędzy ( a właściwie zapewnionego sposobu finansowania ) – transakcja nie dojdzie do skutku.

Wiedzą to profesjonaliści działający na tym rynku. Piszą o tym również autorzy literatury inwestycyjnej tacy jak np. Robert G. Allen czy Robert Kiyosaki.

Sposób finansowania to klucz od sukcesu w zakupie nieruchomości na własne potrzeby czy jako inwestycja.

Polacy finansują nieruchomości tylko na dwa znane sposoby :

  1. Całkowicie gotówką ( w ok. 30 % ) lub
  2. Kredytem bankowym ( w ok. 20 % ) lub
  3. Hybrydą obydwu sposobów – ( ok. 40 %)

 

co daje łącznie ok. 90 % rynku. Innych sposobów nie znamy.

Istnieje jednak mało znany sposób finansowania, który daje zdecydowanie lepsze rezultaty i umożliwia zakup nieruchomości za ułamek jej wartości. Sposób ten funkcjonuje ( jak na razie ) w środowisku profesjonalnych inwestorów ( i świadomych inwestorów indywidualnych ) – ale dostępny jest dla każdego kto potrafi zobaczyć w nim potencjał.

Nie wymaga on dużej gotówki ( a czasem nawet w ogóle nie trzeba jej mieć ), zdolności kredytowej ani pomocy banku. Sposób ten jest popularny na zachodzie – szczególnie w USA. U nas stosowany przez niewielką ilość kupujących/inwestorów (  ok. 0,01 % populacji).

Gdyby tak zamiast różnych programów rządowych „ wspomagających „ nabywców nieruchomości  ( a tak naprawdę wspomagających banki ) wykorzystać ten sposób każdy mógłby kupić nieruchomość. W Polsce nie byłoby problemu mieszkaniowego .

A każdy inwestor mógłby zacząć swoją inwestycje od dzisiaj zamiast budować latami swoją zdolność kredytową. Szczególnie, że najwięcej osób poszukujących nieruchomości ( do zamieszkania ) to osoby w wieku 26-30 lat – często bez oszczędności, z niską zdolnością kredytową lub nawet jej brakiem.

A sposób ten to –  współfinansowanie przez sprzedającego.

To sposób inwestowania niewielkiej ilości własnych pieniędzy przy maksymalnej ilości środków zaangażowanych w inwestycję ( cudzych – sprzedającego).

To inwestowanie przy pomocy cudzego kapitału na własne potrzeby z wykorzystaniem działania czasu, który działa na korzyść inwestora.

Upraszczając właściciel nieruchomości ( sprzedający ) rozkłada cenę kupującemu na płatności w określonym przedziale czasowym.

Oto dwa przykłady – porównujące wyniki inwestorów korzystających z tej metody w zestawieniu z klasycznymi inwestorami ( gotówka lub kredyt ).

Przykład I

przyklad-I

 

Źródło : opracowanie własne finfree ltd

Jak widać inwestor gotówkowy nie jest w stanie osiągnąć wyniku inwestora korzystającego z opisywanej metody. Jego zysk jest zdecydowanie niższy i wymaga dużych nakładów finansowych.

W II przykładzie porównanie dotyczy inwestora biorącego kredyt. I tutaj widać jeszcze gorsze wyniki tegoż inwestora z powodu konieczności poniesienia dodatkowego kosztu pieniądza (odsetek ) nie wspominając o konieczności posiadania zdolności kredytowej.

przykład2

Źródło : opracowanie własne finfree ltd

W Polsce dokonuje się coraz więcej takich transakcji – z kilku powodów. Po pierwsze coraz większej świadomości inwestorów ( kupujących jak i sprzedających ), po drugie braku gotówki lub zdolności kredytowej ( czyli właśnie braku lub zmniejszającym się dostępie do tradycyjnych form finansowania ).

Dzięki tej metodzie korzyści odnoszą obie strony transakcji :

  1. Sprzedający – ponieważ może szybko sprzedać swoją inwestycję, uzyskać większą cenę oraz przepływ finansowy na wiele lat.
  2. Kupujący – większy zwrot z inwestycji niż przy tradycyjnym finansowaniu, brak potrzeby obciążania zdolności kredytowej, brak potrzeby ujawniania własnych zobowiązań/ długów (KRD ), powtarzalność procesu inwestycyjnego , większa możliwość negocjacji niż w banku ( większa elastyczność )– np. zawieszania płatności, wielkości płatności, zabezpieczeń itp., możliwość uzyskania lepszych warunków finansowych niż w banku  rata nierynkowa, szybszy proces nabywania i sprzedaży ( łatwość sprzedaży ), możliwość osiągnięcia większej skali inwestycji lub czasami w ogóle umożliwienie wejścia w  inwestycję, brak konieczności angażowania środków własnych, możliwość uwolnienia kapitału zamiast jego zamrożenia. Metoda powinna być stosowana wtedy gdy wystąpiłby brak zysku  ( lub zbyt niski zysk ) w przypadku innych form finansowania.

Oprócz tego metoda ta daje lepsze rezultaty niż tradycyjne negocjowanie ceny w dół, ponieważ cenę nieruchomości ( nawet jeśli byłaby wyższa ) zapłacimy dopiero za jakiś czas ( w zależności od tego jaki okres spłaty wynegocjujemy ).

Dlatego w tym przypadku sprawdza się powiedzenie :  „ okazja polega na tym, że widząc to co wszyscy inni, dostrzega się to czego nikt nie zauważył. ”

Read it in english version: http://www.businessmantoday.us/a-little-known-m…se-of-real-estat/

Krzysztof Sadecki

Krzysztof Sadecki